產(chǎn)業(yè)園作為一種政府搭臺、企業(yè)唱戲的組織形式，在各地區(qū)的管理模式和運營模式上具有很大的差別，其管理及開發(fā)是一個充滿智慧的過程。1984年我國開始設(shè)立第一批經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，之后產(chǎn)業(yè)園一直作為中國經(jīng)濟的一種特殊的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，成為各地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的重要支柱。

 

園區(qū)的五種不同的運營模式

1、政府運營模式

這里的政府運營模式與行政主導(dǎo)型園區(qū)有關(guān)聯(lián)，但卻是不同概念。政府運營模式往往在行政主導(dǎo)型園區(qū)比較常見，園區(qū)由政府投資開發(fā)，園區(qū)為入駐的公司提供一些稅務(wù)代理、行政事務(wù)代理的服務(wù)，然后收取一些服務(wù)費用，同時政府部門也會給園區(qū)一些招商代理費用和稅費收取的優(yōu)惠。

政府運營模式適合于一些規(guī)模小，管理簡單的園區(qū)。對于一些大型的園區(qū)，這樣的運營模式無法保證園區(qū)的長期運營。廣州天河軟件園就屬于這類運營模式。

2、投資運營模式

投資運營模式是通過政府投資建設(shè)園區(qū)，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。

這是一種長期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展具有很強的推動作用，因為園區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎(chǔ)上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

 

3、服務(wù)運營模式

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，只是投資還是不能滿足很多企業(yè)的需要，很多企業(yè)對園區(qū)的服務(wù)環(huán)境提出了更多的要求。在這個基礎(chǔ)上出現(xiàn)了服務(wù)運營模式的園區(qū)。

園區(qū)為入駐企業(yè)提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務(wù)，為企業(yè)提供更佳的生存發(fā)展環(huán)境。服務(wù)運營模式強化了園區(qū)與企業(yè)的合作，增加了園區(qū)的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運營模式。

4、土地盈利模式

隨著近十年中國房地產(chǎn)市場的熱起，土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業(yè)的盈利水平。一些園區(qū)獲得了土地收儲、初步開發(fā)、拍賣的功能，所以一些園區(qū)通過控制大面積的土地，在進行初步開發(fā)后，短期內(nèi)提升土地的價值，然后進行地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。

這種模式更像一個有規(guī)劃的地產(chǎn)開發(fā)商，獲利能力非常的強大，同時也為園區(qū)后期的開發(fā)奠定了雄厚的財力基礎(chǔ)。這方面做的比較好的是中關(guān)村軟件園。

 

5、產(chǎn)業(yè)運營模式

一些重要的開發(fā)區(qū)其實承擔(dān)了調(diào)節(jié)、完善、強化區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈運營的作用，園區(qū)設(shè)立的目的就是要做一個產(chǎn)業(yè)鏈，比如一些新能源產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等，這些產(chǎn)業(yè)園在投資初期就會進行招商引資，引入企業(yè)資本一起搭臺，然而園區(qū)也做好了與企業(yè)一起唱戲的準(zhǔn)備。

園區(qū)會對一些有實力的入駐企業(yè)進行投資，甚至直接投資一個全資公司在園區(qū)內(nèi)運營一個重要的產(chǎn)業(yè)項目。這種運營模式的產(chǎn)業(yè)園往往要具備三種職能：行政職能、服務(wù)職能和企業(yè)投資運營職能。對園區(qū)的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。

例如重慶的兩江國家開發(fā)區(qū)，規(guī)劃多個產(chǎn)業(yè)一起運營，有招商、有投資、有獨資，運營復(fù)雜，然而一旦建成將在很大的區(qū)域內(nèi)形成壓倒性的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

 

園區(qū)不同發(fā)展階段的模式分析

所謂產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實際上是由于生產(chǎn)行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式，初期的聚集所帶來的相關(guān)功能需求和衍生經(jīng)濟行為，造成了園區(qū)不同發(fā)展階段的聚集方式和空間特征，也成為我們定義發(fā)展階段特征的主要依據(jù)。

 

我們在這里把產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展定義為四個階段：

第1階段: 生產(chǎn)要素聚集

發(fā)展階段：要素群集階段；

核心驅(qū)動：由政府的優(yōu)惠政策等外力驅(qū)動；

產(chǎn)業(yè)聚集動力：低成本導(dǎo)向，由于優(yōu)惠政策的吸引生產(chǎn)要素的低成本導(dǎo)致人才、技術(shù)、資本的流入，但要素低效率配置；

主要產(chǎn)業(yè)類型發(fā)展需求因素：低附加值、勞動密集型傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；

產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)：純產(chǎn)業(yè)區(qū)、在空間上呈現(xiàn)沿交通軸線布局，單個企業(yè)或同類企業(yè)聚集。

園區(qū)功能：加工型、單一的產(chǎn)品制造、加工；

園區(qū)增值方式：可稱之為工業(yè)產(chǎn)品“貿(mào)—工—技”，其增值手段主要是“貿(mào)易鏈”，即通過與區(qū)內(nèi)外，國內(nèi)外的貿(mào)易交換獲取附加值；

與城市發(fā)展的空間關(guān)系：基本脫離；

代表園區(qū)：我國一些發(fā)展水平偏低的產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前尚處于這一階段。

第2階段：產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)特征

發(fā)展階段：產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段；

核心驅(qū)動力：內(nèi)力外力并舉，即政府和企業(yè)市場競爭力驅(qū)動雙重作用；

產(chǎn)業(yè)聚集動力：產(chǎn)業(yè)鏈導(dǎo)向，各種生產(chǎn)要素重新整合，形成穩(wěn)定的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和具有上、中、下游結(jié)構(gòu)特征的產(chǎn)業(yè)鏈具有良好的產(chǎn)業(yè)支撐和配套條件；

主要產(chǎn)業(yè)類型：外向型的產(chǎn)業(yè)，其中以電子設(shè)備、通訊設(shè)施制造業(yè)一枝獨秀；

產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求因素：一定的配套服務(wù)和研發(fā)能力，這時期企業(yè)創(chuàng)新主要依靠外部科學(xué)機構(gòu)和大學(xué)的支持，園區(qū)內(nèi)企業(yè)自身創(chuàng)新能力較弱；

產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)：純產(chǎn)業(yè)區(qū)，在空間上呈現(xiàn)圍繞核心企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸布局；

園區(qū)布局：以產(chǎn)品制造為主；

園區(qū)增值方式：人們對園區(qū)活動的關(guān)注順序是：工—貿(mào)—技。可稱之為“高科技產(chǎn)品生產(chǎn)基地”其增值手段主要是“產(chǎn)業(yè)鏈”；

與城市發(fā)展空間關(guān)系：相對脫離；

代表園區(qū)：我國目前大多數(shù)發(fā)展較高的高新區(qū)基本處于這階段。

 

第3階段: 創(chuàng)新突破階段

發(fā)展階段：創(chuàng)新突破階段；

核心驅(qū)動力：內(nèi)力為主，技術(shù)推動，企業(yè)家精神；

產(chǎn)業(yè)聚集動力：創(chuàng)新文化；

主要產(chǎn)業(yè)類型：技術(shù)密集型、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、高速信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、生物技術(shù)、新型能源技術(shù)、新材料和先進制造技術(shù)等重要的新興領(lǐng)域；

產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求因素：高素質(zhì)人才、較好的信息、技術(shù)及其他高新產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，園區(qū)自身創(chuàng)新能力不斷增強；

產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)：產(chǎn)業(yè)社區(qū)，產(chǎn)業(yè)間開始產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，在空間上形成圍繞產(chǎn)業(yè)集群同層布局；

園區(qū)功能：研發(fā)型、科技產(chǎn)業(yè)型、制造、研發(fā)復(fù)合功能；

園區(qū)增值方式：人們對園區(qū)主要活動的關(guān)注順序是“技—工—貿(mào)”，其增值手段主要是創(chuàng)新鏈；

與城市發(fā)展空間關(guān)系：相對耦合（中樞輻射）；

代表園區(qū)：中關(guān)村科技園、臺灣新竹、法國索菲亞高科技園區(qū)。

第4階段: 現(xiàn)代科技都市

發(fā)展階段：財富凝聚階段；

核心驅(qū)動力：高價值的“財富級”要素的推動；

產(chǎn)業(yè)聚集動力：高勢能優(yōu)勢；

主要產(chǎn)業(yè)類型：文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、及其他高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主；

產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求因素：高價值的品牌，高素質(zhì)的人才資源，高增值能力和高回報率的巨額金融本；

產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)：綜合新城，在空間上，城市功能和產(chǎn)業(yè)功能完全融合；

園區(qū)功能：復(fù)合型（事業(yè)發(fā)展中心—生活樂園），現(xiàn)代化綜合城市功能，產(chǎn)業(yè)聚集地，人氣的聚集區(qū)，文化的擴散區(qū)，資本的融通區(qū)；

園區(qū)增值方式：人們對園區(qū)主要活動的關(guān)注順序是“技—貿(mào)—工”，以研發(fā)中心，研發(fā)型產(chǎn)業(yè)，科技服務(wù)業(yè)為主體，其增值手段主要是“財富鏈”；